Una novación permite acordar cambios en la hipoteca con tu entidad. Una subrogación acreedora traslada el préstamo a otro banco. Para compararlas, utiliza el mismo capital pendiente, el mismo plazo y un desglose de todos los costes que asumirías. La cuota más baja no decide por sí sola qué alternativa te conviene.
El horizonte de comparación también importa. Una opción puede exigir más dinero al principio y resultar menos costosa si mantienes el préstamo durante muchos años. Si vendes la vivienda o amortizas antes, el resultado puede cambiar. Esta guía desarrolla un modelo propio con tipos fijos y muestra cómo separar cuota, intereses, gastos y deuda pendiente.
Qué cambia en una novación y en una subrogación
El Banco de España describe la novación como una modificación de condiciones pactada con la entidad: puede afectar, entre otras cuestiones, al capital, al plazo, al interés o al sistema de amortización. Solicitarla no implica que el banco deba aceptar cualquier cambio. Necesitas una propuesta concreta para saber qué está dispuesto a modificar.
En la subrogación acreedora explicada por el Banco de España, otra entidad pasa a ser acreedora del préstamo. La nueva realiza una oferta vinculante y solicita a la antigua la certificación de la deuda pendiente. El procedimiento permite modificar interés, plazo o ambos; no equivale a cambiar libremente cualquier elemento del contrato.
No confundas esa operación con una subrogación de deudor, en la que cambia quien debe el dinero, ni con cancelar el préstamo y contratar otro desde cero. Si una propuesta utiliza la palabra «cambio», pide que identifique cuál de esas operaciones plantea. Su nombre comercial no basta para conocer documentos, costes y efectos.
El banco actual puede presentarte una alternativa para mantener la relación. Compárala con el mismo criterio que la oferta externa, sin considerarla mejor por llegar después ni peor por proceder de la entidad inicial. Lo que necesitas es una versión completa y verificable de cada opción.
Qué datos reunir antes de pedir números
Empieza por el capital pendiente y el plazo restante en una fecha común. No utilices el importe que pediste al comprar la vivienda si ya has amortizado parte. Anota el tipo que se aplica, su modalidad, el calendario de revisiones si existe y las condiciones que quieres cambiar.
Después solicita para cada alternativa el nuevo tipo, el plazo, el cuadro de amortización y los gastos que efectivamente asumirías. Identifica si los pagas al principio o si se incorporan al préstamo. Financiar un gasto modifica el capital y puede generar intereses; no es equivalente a abonarlo de tu cuenta al formalizar.
- Capital pendiente y fecha a la que corresponde.
- Meses restantes y periodicidad de las cuotas.
- Tipo aplicado y condiciones para mantenerlo.
- Costes iniciales y costes recurrentes, desglosados.
- Importes que pagas tú y cantidades que asume la entidad.
- Fecha prevista de aplicación y documentación definitiva.
Una comisión anunciada como cero no significa que no exista ningún otro desembolso. Tampoco debes aceptar una lista genérica de gastos como si todos te correspondieran. El Banco de España recoge criterios sobre intereses, comisiones y gastos de subrogación, incluido el tratamiento del pago entre entidades. Pide fundamento y desglose para los cargos que aparezcan en tu propuesta.
Los límites y el reparto aplicables dependen de la operación y de su régimen. Aquí no fijamos una tarifa universal ni damos por vigente una exención temporal antigua. Utiliza los documentos del préstamo y de la modificación, y aclara las diferencias antes de convertirlas en una cifra de ahorro.
Ejemplo: comparar el mismo saldo durante veinte años
Partimos de 120.000 euros pendientes y 240 pagos mensuales. El préstamo actual tiene un TIN fijo del 3,80 %. Imaginamos una novación al 3,20 % con 450 euros de costes iniciales para el cliente y una subrogación al 3 % con 1.200. Todos son datos inventados: no describen ofertas bancarias, precios habituales ni comisiones legalmente exigibles en un caso real.
Aplicamos amortización francesa, tipo mensual igual al TIN anual dividido entre doce y cuotas constantes. Los costes se pagan al principio con dinero propio. No hay carencia, capital adicional, amortizaciones extraordinarias ni otros costes. Mantenemos los tipos durante todo el plazo exclusivamente para hacer comparables los escenarios.
| Alternativa | Plazo | Cuota mensual | Coste inicial | Pagos totales más coste inicial |
|---|---|---|---|---|
| Actual: 3,80 % | 20 años | 714,59 € | 0 € | 171.502,18 € |
| Novación: 3,20 % | 20 años | 677,60 € | 450 € | 163.072,89 € |
| Subrogación: 3 % | 20 años | 665,52 € | 1.200 € | 160.924,11 € |
| Subrogación: 3 %, alargando plazo | 25 años | 569,05 € | 1.200 € | 171.916,07 € |
Las cuotas se muestran redondeadas, pero los totales se calculan con precisión interna. Multiplicar el importe visible, ya redondeado, puede producir una diferencia de céntimos. El cuadro definitivo de una operación real deberá reflejar su calendario y los ajustes correspondientes.
En las tres primeras filas, el saldo y la duración coinciden. La subrogación al 3 % arroja el menor total del modelo, aun con un desembolso inicial mayor. Frente a la novación, la diferencia acumulada es de unos 2.148,79 euros durante los veinte años completos. Ese resultado no se traslada automáticamente a una permanencia más corta.
El total incluye devolución del capital, intereses y costes iniciales dados. No es una TAE ni un valor actualizado de todos los flujos. Para interpretar los porcentajes del documento, consulta la guía para distinguir TIN y TAE. Una cuota, un tipo nominal y una medida de coste responden a preguntas diferentes.
Si comparas a dos años, incluye la deuda que todavía queda
Supongamos ahora que solo quieres observar los primeros 24 pagos, sin dar por hecho que mantendrás la operación hasta el final. La novación habría dejado aproximadamente 111.149,30 euros pendientes; la subrogación a veinte años, unos 110.970,70. Mirar únicamente las cuotas pagadas ignoraría esa diferencia de capital amortizado.
Una comparación contable del modelo suma pagos realizados, costes iniciales y saldo pendiente, y resta los 120.000 iniciales. Así elimina del coste la parte de las cuotas que ya ha reducido la deuda. No supone que hayas cancelado realmente el préstamo ni incorpora una eventual comisión de cancelación futura.
Con la novación, esa suma da aproximadamente 7.861,59 euros a los dos años. Con la subrogación a veinte años, 8.143,11. La primera resulta unos 281,52 euros menor en esa fotografía, porque los 750 euros adicionales de coste inicial de la segunda todavía pesan más que su ventaja en intereses durante ese periodo.
No hay contradicción con el resultado a veinte años: has cambiado el horizonte. Si planeas vender, trasladarte o amortizar antes, incluye esos escenarios. Evita anunciar un punto de recuperación exacto dividiendo todos los costes entre la primera diferencia de cuota: esa operación omite el saldo pendiente y puede no responder a la pregunta económica que estás haciendo.
Por qué la cuota más pequeña puede esconder más años de pagos
La última fila alarga la devolución hasta 25 años y reduce la cuota a 569,05 euros. El alivio mensual es visible. Sin embargo, los pagos más el coste inicial suman 171.916,07, una cantidad superior a la del préstamo actual del modelo. Los cinco años adicionales cambian la comparación.
Eso no significa que aliviar una cuota carezca de valor. Si necesitas margen mensual, esa puede ser una prioridad concreta. Significa que debes describirla correctamente: estás comparando liquidez y duración, no demostrando que pagarás menos en total. A los dos años, esa alternativa también conservaría más capital pendiente: unos 113.353,62 euros.
Si tienes ahorros que podrías destinar a reducir deuda, estudia esa decisión por separado con la guía sobre amortizar cuota o plazo. No restes un ahorro previsto que depende de una amortización que todavía no has realizado. Mantén visibles los cambios de tipo, plazo y capital para saber qué causa cada resultado.
Preguntas que conviene resolver antes de decidir
¿Qué ocurre si cambia un gasto de la propuesta?
Haz una prueba de sensibilidad cuando una cifra todavía sea provisional. Si en el escenario de novación el coste inicial que asumirías pasara de 450 a 900 euros, sin variar ninguna otra condición, la comparación a dos años aumentaría en 450. Su resultado sería de unos 8.311,59 euros, frente a los 8.143,11 de la subrogación a veinte años. El orden de esas dos alternativas cambiaría en ese horizonte.
No estamos afirmando que ese gasto se pueda cobrar en una operación real. Estamos mostrando cuánto depende la comparación de una entrada todavía no confirmada. Anota qué importes están documentados y cuáles son estimaciones; si uno cambia, actualiza la cuenta completa y conserva la versión anterior para entender la diferencia.
También puedes preparar un presupuesto de entrada separado del cálculo a largo plazo. Incluye el dinero necesario para formalizar y los recibos próximos, sin restar todavía los pagos que ahorrarías durante años. Así podrás distinguir una alternativa de menor coste acumulado de otra que puedes afrontar con el efectivo disponible en la fecha del cambio.
¿La oferta mantiene el tipo durante todo el plazo?
Nuestro ejercicio sí, pero tu propuesta puede ser variable o tener varios tramos. En ese caso, prepara escenarios coherentes con las revisiones. la guía sobre hipoteca fija, variable y mixta explica esa diferencia. No multipliques la primera cuota por todos los meses como si el contrato garantizara mantenerla.
¿Cuánto dinero necesito el día del cambio?
Separa costes iniciales y próximos recibos. Una mejora que recuperas con el tiempo puede exigir efectivo ahora. Anota qué importe debes aportar, cuándo y de qué cuenta saldrá. No consumas el margen de tus gastos inmediatos basándote solo en una diferencia de pagos futuros.
¿Qué hago con una contraoferta del banco actual?
Pide su versión completa y añade una columna al mismo análisis. Comprueba si cambia únicamente el tipo o también el plazo, las condiciones y los costes. No aceptes una comparación donde una oferta incluye todos sus gastos y la otra todavía los mantiene sin concretar.
¿Cuándo está cerrada la comparación?
Cuando puedes explicar el nuevo calendario, los desembolsos, el saldo pendiente y los supuestos de cada alternativa. Antes de formalizar, contrasta lo calculado con los documentos definitivos y aclara cualquier diferencia con la entidad y el profesional que intervenga. Una simulación educativa no sustituye esa revisión.
Revisión editorial: 23 de octubre de 2026. Tipos, costes e importes hipotéticos. Cálculos sin actualización financiera, impuestos, costes recurrentes ni cancelaciones posteriores; no son ofertas ni una recomendación personalizada de cambio.
